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    稳坐老大的万科被疑地位不保

    来源:中企网  发布时间:2014-01-20 09:13:44

           2013年12月28日晚,万科董事会主席出现在北京金隅万科广场。穿着黑色大衣、手持一杯咖啡的王石,全程笑容满面,神态轻松。

      “我感到很兴奋!”王石说,没想到这么时尚的商场会是在北京昌平。公司创始人的这一表态,无疑?#38376;?#21516;参观的北京公司总经理、万科商用物业的掌舵人毛大庆大大地松了一口气。

      王石对上述项目的肯定,是其本人对万科进军商业这一转型战略的首次公开认可,?#21442;?#19975;科各地分公司在商业地产上的探索更进一步增加了底气。

      作为曾经只坚持住宅开发、崇尚做减法的企业家,这或许是一种理性的妥协?#36864;?#21183;而为。而在近期万科“老大地位不保”的声音中,万达、绿地、中建、恒大等这些后来者的虎视眈眈,也成为一种无形的压力,逼迫万科这只大象思考如何继续起舞。

      单一住宅开发的衰落

      “?#36864;?#25105;死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”就在数年前,王石曾如是说。

      住宅专业化是万科成为行业“老大”的利器。在万科30年的历史上,曾经介入过超市、矿泉水、影视等领域,也曾经开发过商业地产和写字楼,但最终,王石剥离了这一切,用住宅专业化、规模化这一路径实现了万科的超速发展。

      近20年时间,万科稳坐“老大”之位。曾经的挑战者一一被抛在身后。直到2013年,万达、绿地这些不同模式的竞争者出现,与此同?#20445;?#20013;国房地产市场的政策和基础环境也发生?#21496;?#22823;的变化,单一住宅开发的模式困境初显。

      “万科拿地上的短板开始暴露。”长期关注万科的?#30340;?#20154;士说,在土地公开招拍挂、地价相对合理的年代,万科依靠强大的品牌、多元的融资通道可以快速扩张,但现在,招拍挂市场尤其是一线土地市场地价高企,非万科所容易获取。

      另?#29615;?#38754;,地方政府出于城市经营需求,出让土地更多将采取盘活存量、城市更新的方式,要求开发商具备商业物业、产业开发的综合经营能力。?#28909;?#22312;深圳,更多的城市土地被招商、华侨城、华润置地这样的地产商拿走;在更多的三四线城市,动辄数百万平方?#20303;?#25968;千亩的土地被华夏幸福、天?#24067;?#22242;这样的产业?#25170;?#24320;发商获得;更不用说,万达和绿地已经用万达广场和第一高楼征服了无数个城市。

      万科并非毫无意识。万科总裁郁亮用“进入下半场”来?#31283;?008年以后的房地产市场,对所有的开发商而言,过去的黄金十年是住宅开发的十年,也是狭义上的房地产市场,那种依靠土地红利、?#32771;?#33258;然上涨的盈利模式?#23478;?#19981;可?#20013;欢?#19979;半场的涵义,则是涵盖住宅、商业、旅游、养老等细分领域房地产市场的开始。

      由此,在单一住宅专业化的道路上走了多年之后,万科正在试图多轨并进,在2011年的一次媒体交流会上,郁亮已经提出万科要做“城市配套服务商”的?#25293;睿?#20294;直到2013年,这一战略转型和提法才被广泛地传播开来。

      危险的“多元化”?

      近日,王石在回应万科“是否重回多元化”时说,万科专注住宅产业并没有变。但由于万科开发量巨大,涉及到?#39057;輟?#20889;字楼、商场等业态,即使是小的占比例也是不小的规模。

      外界曾?#27426;?#20256;言王石和总裁郁亮在商业地产上意见不一。事实上,他们确实有过争论,郁亮在万科做持有物业经营上更为积极。

      郁?#20102;擔?#36827;军商业地产最初源于“被动”——现在已经拿不到“干净”的地(即只有住宅,不需建其他配?#21672;?#26045;的地块)。万科商业地产储备达到数百万平方米,实际是因为政府的住宅供地要求更多的商业配?#20303;?

      在这种情况下,王石不得不做出妥协,他容许公司内部进行试验——这至少在三四年前就已经开始。

      接近万科的人士分析,在王石和郁?#26009;?#21407;凯德置地环渤海区域总经理毛大庆伸出橄榄枝之?#20445;?#19975;科对于商业地产的思路就已基本确定,那就是凯德的“轻资产、?#21350;?#33829;”的商业?#26102;?#21270;之路。

      此后,万科在北京?#21487;?#22823;片拿地、成立商用物业管理部、与美国铁狮门合作等等动作,均是这一思路的纵向延伸。

      万科方面的信息显示,目前万科全国范围内已开业商业地产项目共9个,其中7个于2013年开业,4个集中在2013年末亮相,分别为北京、西安、深圳、苏州的万科广场系?#23567;?

      据万科有关人士介绍,万科商业地产产品线目前分别是社区商业(紧贴社区最基础的生活配套服务),万科生活广场(覆盖数个社区的商铺?#28023;?#20197;及城市综合体(大体量商业综合项目)。

      在公布了2013年全年业绩后,万科董秘谭华杰向记者表示,从今年开始,万科会更主动地介入非住宅业务,这主要是指会从城市配套服务来理解非住宅地产。

      如何继续起舞?

      在做商业地产的思路上,万科表现出与万达、绿地不一样的特征,后两者拿地、选址是基于地方政府经营城市的需求,万科则是基于实?#35270;没?#38656;求。

      王石说,万科的特点是在不被看好的地段做住宅小区,做商业亦然?#28784;?#21160;互联网对传统商业造成?#21496;?#22823;冲击,同时也创造?#21496;?#22823;商机。

      郁亮也指出,网购对商业购物中心有很大打击,所以万科涉及商业地产的同时也保持一种谨慎的态度,目前还是围绕社区和区域主题进行。

      “万科商业地产目前主推两类产品,都在紧紧围绕住宅做文章。第一,首选邻里中心式的社区型购物中?#27169;?#31532;二,做香港领汇模式的社区商业,也就是已经开展的‘五菜一汤’。这两类主流产品在万科商业开发体系中,占到了60%的体量,高端的购物中心产品目前不多,我们也不会主动去做。”毛大庆说,万科旗下住宅小区拥有大量的配套商用面积。其中,相当一部分是位于缺乏商业配套的新城区域,?#29992;?#23545;社区商业的需求十分强烈。此外,还有百万业主,利用这个优势,可以让万科的商业跟他人有所不同,还能出彩。

      按照万科内部测算,金隅万科广场项目持有周期8年,按地区保守租金测算,可以实现净资产收益率12%,经营性杠杆下IRR为15%,项目总投资回报率达到111%。

      与做住宅产业化思路类似,万科对商业地产也采取标准化、流水线装配的产品线、专业化思路,同一产品线下的项目管理结构、商业组合相似,更容易进行资产打包以及运营管理,适合商业地产的金融化趋势。

      毛大庆期望,这些商业配套未来能给万科带来百亿的利润收入。这是一个宏伟的目标。因为做了30年住宅开发的万科,目前的净利润规模也不过150亿左右。

      万科进军社区金融,也是基于其社区大数据?#25945;ā?#36825;一业务目前还在探索和起步阶?#21361;?#37057;亮带队与阿里、腾讯的深入交流,也是在为社区服务业务做铺垫。根据花样年总?#38376;司?#30340;测算,未来像万科、花样年这样的社区服务商在社区服务中可以提取的佣金收入,大概在百亿级。?#28304;?#25512;算,万科未来十年将可能实现300亿-400亿的净利润级别。

      不过,万科多元化转型路径依然前途未卜。至少在?#26102;?#24066;场上还没有反应。2013年至今,国内主流地产商股价一路下滑,万科股价跌幅超过20%。

      对于近日的“老大地位不保”质疑,郁亮称,万科要做世界级的优秀企业,这不?#27426;?#23601;是指规模大,公司?#21355;懟?#31038;会责任、企业竞争力才是衡量世界级企业的标准。如果在房地产行业,有企业超过万科,万科不会介意,万科现在?#38750;?#30340;不是规模,而是更关注管理结?#25346;?#21450;企业竞争力。

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